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不動産競売とは、債権者(金融機関)に担保提供した不動産を、その借金が返済されなくなった時、裁判所に申立て、それらの物件を裁判所に強制的に売却してもらい、
その売却代金から、債権者が支払いを受ける制度を言います。


競売は、厳密には一般の売買と違って、国の行う強制処分という性質を持っていて、売り手の役目を裁判官、書記官、執行官が行います。
 
住宅ローン等の債務(お借り入れ/借金)の返済が出来なくなった際に、所有者の意思に関係無く、債権者・抵当権者の申し立てにより、その不動産を差し押さえて、銀行から依頼された裁判所が強制的に売却し、その代金を債務の返済に充当する手続きです。

競売にかけられた不動産は当然落札者の所有となりますので、住居として使用している場合には立ち退きを迫られることになります
競売物件は裁判所に委嘱された不動産鑑定士がその価格を決めます。これが最低売却価格といわれるものです。
この価格は競売という特殊性な事情を踏まえて一般の市場価格よりもかなり低くなってしまいます。
市場価格の5割 ~ 7割といってもいいでしょう。安く処分される分、競売が終わった後の残った借金の返済額も増えることになります。
競売が終わってマイホームを取られ、その家から追い出されても、残った借金の返済は続きます。
強い精神力をお持ちなら、押し寄せる ”払え払え払え” の催促も跳ね返せるでしょう。 
そうで無い方々にはやはり押し寄せる支払の催促は辛いと思います。
 
で、あれば 任意売却で不動産なるべく高値で処分し、そして残った残債務を当面の間(1年~2年の間)月々5千円とか1万円とか2万円(債務者の収入に左右されます)
での返済で合意の得られる方法もあります。
 
しかし将来的の事を考えると、法的債務整理も視野に入れるべきだと考えます。(法的債務整理をする事なく残債務を圧縮する方法もあります)
 
近年、任意売却で不動産を売却した場合は残債務の支払いは免除されるなど言っている不動産会社がありますが真っ赤な嘘ですので気をつけてください。

当協会の弁護士・司法書士によって残った債務のご相談に応じておりますのでお気軽にご相談下さい
競売にはかけられたご本人と連帯債務者など当事者以外であれば応札に参加できます。
配偶者の実家に頼るとか、友人にお願いするとかして競売で落札に協力をしてくれるしてくれる人が居れば競売かかった自宅の買い戻しは可能です。

しかし、この方法は非常にリスクが高いと思われます
不特定多数の誰がいくらで入札をして来るのかが全く不明ですので、落札金額の予測が非常に困難です。

縁故者での買い戻しを希望される際は、より確実な任意売却による縁故者売買を検討すべきだと思います。

任意売却で、誰か知人または親戚が購入に協力をしてくれるのなら全て内々で処理出来てしまいます。

金融機関によってはこのようなケースでの任意売却に非常に協力的な場合も有ります。
<瑕疵担保責任の解説>
競売物件は裁判所に委嘱された不動産鑑定士がその価格を決めます。これが最低売却価格といわれるものです。この価格は競売という特殊性な事情を踏まえて一般の市場価格よりもかなり低くなっています。
 
市場価格の5割 ~ 7割といってもいいでしょう。安く処分される分、競売が終わった後の残った借金の返済額も増えることになります。
 
売買の対象物に隠れた瑕疵(=外部から容易に発見できない欠陥)がある場合、売主が買主に対してその責任を負うことを「瑕疵担保責任」といいます。

隠れた瑕疵があった場合、買主は、売主に対して契約解除や損害賠償の請求を主張することができます。
なお、契約解除や損害賠償の請求ができるのは、買主が契約の際に瑕疵の存在を知らなかった場合で、
かつ、知らなかったことについて買主に落ち度がない場合となります。

 
一般的に、構造部分の欠陥や建物の雨漏りなどが隠れた瑕疵に該当します。
また、民法上、瑕疵担保責任を追及できる期間は、特に定められていませんが、買主が瑕疵の事実を知った時から1年以内に行なわなければならないと規定されています。
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