2022年03月11日

住宅ローンの支払いを軽減する、リースバックの活用法

マイホームの購入には住宅ローンを組むことが一般的です。夢のマイホーム生活が始まると同時に、住宅ローンの支払いも始まっていきます。
長い住宅ローンを払っていくうちに、会社の経営不振や体調不良などで支払いが難しくなるケースもあるでしょう。
そんなときに活用できる方法が「リースバック」です。

リースバックを活用すると、売却後でも同じ住宅に住むことができる場合があります。
この記事では、どのような売却方法で、メリットやデメリットはどのような手法があるかをご説明します

リースバックとは

リースバックとは、現在生活している住宅を売却後、売却先の不動産と賃貸借契約をすることでそのまま住み続けることができる仕組みのことです。

長期にわたり住宅ローンを支払っていく場合、住宅ローンの支払いに不安がある場合や、老後の生活資金を貯められないという方も多いでしょう。

そのため最近では、相続による問題回避をするためにリースバックを検討される方も増えています。

リースバック利用時のメリット

売却しても同じ住宅で生活できるのがリースバックですが、その他にもさまざまなメリットがあります。

ここでは、どのようなメリットがあるのかをご紹介します。

1:リースバック後も同じ住居に住める

通常の不動産売買では、住宅を売却したあとは、住宅の所有権が買主に移るため住居人は速やかに退去しなければいけません。

通常の売買では新しく生活していくための住居を探して引っ越しをしないといけないのです。

一方で、リースバックは住宅を売却後、買主と賃貸借契約をすることで同じ住宅に住み続けることができます

2:住宅ローン返済が厳しい時の手助けになる

住宅の購入は高額になるため、ほとんどの方が住宅ローンを組むことが多く、一般的には30年から35年で組むケースが多くなっています。

購入時期に立てた返済プランも支払い年数が長いため、不景気やケガ、病気などで支払いが困難になってしまい住宅ローンの滞納や税金の支払ができず、強制執行される場合もあるでしょう。

そこで、リースバックで売却すれば支払いを軽減でき、新しい住居に引っ越しをすることなくそのまま賃貸として住むことが可能です。

3:税金などの経費かからない

リースバックによって住宅を売却した場合、所有権は住宅を購入した買主に移ります。

住宅の所有権がないので固定資産税や都市計画税などの税金を支払う必要がありません。

 また、住宅の修繕費なども貸主負担になる場合が多いため、その分必要経費の出費も少なく済み、経済的にもゆとりを持てるようになるでしょう。
ただし、賃貸として決められた家賃は毎月支払う必要があるため注意が必要です。

4:まとまったお金が早く手に入る

リースバックでは、住宅を売却するため、まとまったお金を早く手に入れられることがメリットです。
従来の不動産売買では仲介業者が買主を探し、住宅ローンや引き渡しまでの手続きが必要になるため、不動産売却まで順調にいっても1ヶ月〜2ヶ月はかかってしまいます。
また買い手が見つからず売却できない場合もあるでしょう。

しかし、リースバックの場合は不動産会社又はリースバック業者が購入するため、買主を見つけることなくことなく売却可能です。

5:住宅を買い戻せる可能性がある

リースバックで売却した住宅は、将来的に買い戻せる可能性もあります。
買い戻しできる方法としてはリースバックで売却後、業者と賃貸借契約を結ぶときに買い戻し特約を契約に付けられる場合にのみ適用されます。

この買い戻し特約はすべての業者に適用されるのでは無く、業者が認めた場合のみ適用されるため注意が必要です。

将来、リースバックで借りている住宅を手元に戻したい場合や、息子が住宅の買い戻しを検討する可能性があれば、業者とよく相談をして買い戻し特約を付けることも検討しましょう。

リースバック利用時のデメリット

リースバックにはメリットがたくさんありますが当然デメリットもあります。
ここでは、リースバックするデメリットと注意すべきポイントを紹介していきます。

1:普通の売却価格より安い価格になる場合がある

仲介業者が出している売却価格に比べてリースバックでの売却価格は安くなる傾向にあります。
目安としては、通常価格の50%〜90%程度になると考えておきましょう。
なぜなら、リースバック業者が家賃収入で収益を上げるための査定金額になるからです。

2:自己所有でなくなる

当然ですが、リースバックでも住宅を売却した場合は所有権がなくなります。
賃料の相場は周辺地域の相場だけではなくリースバック業者の買取価格によっても変化することが一般的です。
賃料の目安としては売却価格の8〜10%程度に設定されることが多いようです。

3:リースバックを利用できないこともある

リースバックも場合によっては利用できない場合があります。
売却価格が住宅ローンより高ければ利用可能ですが、売却価格が住宅ローンより低い場合は、利用できないこともあります。

この場合は住宅ローンについている抵当権が外れないため売却することができません。抵当権が外れないとリースバックすることができないと理解しておきましょう。

4:ずっと住み続けられる保証がない

リースバック後、賃貸借契約を結ぶことで住むことができます。
しかし、契約時に住める期間を定めている場合もあり、このような契約を「定期借家契約」と言います。

賃貸の契約期間が終了した場合は、業者が再契約をしない限りその住宅に住み続けることはできません。

リースバックで長く賃貸に住みたい方は「定期借家契約」でなく「普通賃貸借契約」を結んでくれる業者と契約するのがベストです。

5:買い戻す場合、購入金額が売却価格よりも高いケースがある

将来、買い戻しを考えている場合、住宅の購入金額が売却価格よりも高くなることがあります。

売却価格は業者からすれば不動産の仕入れ価格になるため、買い取ってもらう場合は仕入れ価格に利益を上乗せして買取価格にするのです。
買取価格の目安としては売却価格の1.1〜1.3倍程度だと理解しましょう。

リースバックはローン残債があっても利用できる?

最後に、住宅ローンの残債がある場合に、リースバックを利用できるのかを解説します。

基本的には、住宅を売却する場合、売却時にローンの残債があってはいけません。
しかし、一定の条件をクリアできれば利用できる可能性があるため紹介していきます。

売却金額がローン残高より多くなるケース

売却金額がローン残高より多い場合はリースバックを利用できる可能性があります。
なぜなら、ローン残債が少なければ抵当権も抹消でき、残りの資金は自由に使うことができるからです。

売却金額がローン残高より少ない場合

売却金額がローン残高より少ない場合は抵当権が抹消できず銀行が許可しないケースが多くなっています。

この場合の対処法として「任意売却」を活用すると、銀行の合意のもと住宅を売却することが可能です。

まとめ

リースバックの利用についてご説明してきました。リースバックは、売却した後でも住み続けられるところが大きなメリットです。

しかし、メリットだけでなく多くのデメリットもあります。
そのため、住宅ローンの支払いに不安な方にはおすすめできません。

リースバック以外にも「任意売却」や「個人再生」などの選択肢も考えられます。
毎月の資金繰りにお悩みの方は、株式会社Craneまでご相談ください。

ページの先頭へ