2022年03月14日

【任意売却vs競売】売るのはどっちが得?相場を比較して分かったポイントを解説

借金が膨らみすぎると、自分では解決できなくなり、自己破産を検討する人もいるかと思います。

自己破産した場合、20万以上の資産は残せなくなる為、土地や建物を所有している場合は基本的に売却することになります。

 

売却の仕方は任意売却と競売がありますが、任意売却した方が有利なケースが多いです。

この記事では、その理由を解説します。

競売と任意売却の違い

競売とは

競売とは、裁判所の職権により、強制的に不動産の売却を進めることです。

裁判所が主導となるため、手続きや退去日等も自身でコントロールすることはできません。

競売にかけられると官報に載ることになります。

任意売却とは

任意売却は金融機関に許可を取る必要があるものの、基本的には通常の不動産売買と同様の流れで手続きが進みます。

仲介不動産会社の選定から買主の決定まで自身の意志をある程度反映させることが可能です。

また、官報に載ることもない為、競売に比べて、ある程度のプライバシーを保つことができます。

売るなら任意売却の方がお得

相場の違い

競売の場合は、買主は基本的に不動産会社などのプロが多いため、相場の60〜70%での売却になると言われています。

一方、任意売却では住むための家を探している一般人にも広く募集するため、周辺地域の相場と同等の金額で売ることも可能です。

不動産仲介業者に任せられる

任意売却の場合は、不動産仲介会社に依頼できることが大きなメリットだと言えます。

仲介会社が間に入れば、売値や相場の相談もでき、仲介会社も売れなければ報酬をもらえないため、チラシやインターネットを使って一生懸命売ってくれます。

 

ただし、売れた場合は仲介会社に仲介手数料を支払う必要があるため注意が必要です。

また、好立地などの場合は不動産会社が直接、買取をしてくれるケースもあります。

任意売却でも悪徳業者には注意

不動産仲介業者に任せられるとはいっても、なかには悪徳業者もいるので注意しましょう。

焦っている事情につけこんで、任意売却の申請費用や相談費用を請求される場合もあるため注意が必要です。

また、時間切れで競売にならないように売ることだけを優先させてしまう場合も考えられます。

 

売主の立場からすれば、少しでも高く売って住宅ローンを返したいという思いで競売ではなく、任意売却を選択しています。

そのため、あまりにも割安な価格で売却すると任意売却した意味がありません。

不動産仲介業者に依頼する際は、きちんと希望を伝えて、親身になってくれる業者を選びましょう。

買主との交渉には時間がかかる場合もあるので、時間的な余裕を持つことも大切です

任意売却なら今の家に住み続けられる可能性がある

自宅を手放したくない場合には、リースバック運営会社に自宅を売却することで、そのまま同じ家に住み続けられる可能性があります。

 

リースバックとは、一度リースバック運営会社に買取をしてもらい、家賃を払うことでそのまま同じ家に住み続けることができるため、将来の経済状況が安定すれば、買い戻すことも可能です。

ただし、リースバックだと売却額が市場相場の7割程度となるのが一般的なので、自宅に住み続けることにこだわりがなければ、仲介で売却した方が保証人に残す債務を減らせます。

競売が向いている場合もある

任意売却は必ずしも成立するわけではない

当然ですが、売り出しても買い手がつかなければ成立しません。

抵当権が設定されている状況ではなかなか買い手がつかないため、抹消する必要があります。

仮に、売却する金額が住宅ローンの残債を下回る場合は、足りない分を自己資金で補わなければ抵当権を抹消することができません。

 

また、競売入札の開始直前では任意売却の成立はほぼ望めません。

任意売却を選択する場合は、買主との交渉をする時間も考えると早い段階で動く必要があります。

抵当権設定が複数ある場合などは競売の方が向いている

複数の抵当権設定がされていたり、相続問題で揉めていたりすると任意売却の成立が難しくなり、競売での着地となる可能性が高まります。

 

競売入札まで時間が取れず、権利関係が複雑であれば、破産管財人に任せてしまった方が時間の節約にもなり、ストレスから解放されるかもしれません。

まとめ

この記事では、競売と任意売却の違いから特徴までを詳しく解説してきました。

 

記事の内容をまとめると以下のようになります。

・自宅を手放さなければならない場合、任意売却と競売という方法がある。
・一般的には任意売却はメリットが多い。
・競売だと相場の6〜7割程度での売却になる。
・任意売却であれば、市場価格と同様で売却できる可能性がある。
・任意売却でリースバックすればそのままの家に住み続けられる可能性がある。
・任意売却は買い手が見つからなければ成立しない。
・権利関係が複雑なら競売の方がいいケースがある

上記のように、任意売却の方が競売に比べ、買取価格の相場は高くなります。

 

しかし、債務の状況や家族状況は人それぞれ違うため細かな部分まで検討することが必要です。

任意売却か競売かで迷ったら、まずは任意売却や競売の専門家である株式会社Craneまでご相談ください。

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