2022年07月29日

住宅ローン滞納から差し押さえの流れとは?事前にできる対策も解説

住宅ローンの滞納が続くと、担保として提供している不動産が差し押さえられます。
差し押さえは、金融機関が住宅ローンによる債務を法的に回収する手段です。不動産を守るためにも差し押さえられる前に行動を起こしましょう。

今回の記事では次の内容について解説をします。

     住宅ローン滞納から差し押さえまでの期間

     不動産を差し押さえられたらどうなる

     不動産を差し押さえられる前にできること

例え不動産を失うしかない状況でも、任意売却など少しでも利益を高める方法が残されています。
この記事を参考に、少しでも有利になる行動を起こしましょう。

住宅ローン滞納から差し押さえまでの流れ

金融機関にもよりますが、住宅ローンを滞納し始めてから6カ月〜8カ月程度過ぎると、不動産が差し押さえられます。
流れを詳しく確認しておきましょう。 

1:電話や書面で催促がくる

住宅ローンの支払いが遅れると金融機関から連絡が来ます。

この段階で嘘をつくのは止めましょう。思わず「すぐに振り込みます」と話す人もいますが、無理な場合は正直に話すことをおすすめします。

債権者である金融機関の担当に「不誠実」と思われる行動は避けましょう。
なぜ遅れているのかを正直に話すと心証が良くなるため、誠実な対応を心がけてください。

2:3カ月以上続くと一括返済を求められる

住宅ローンの滞納が3カ月以上続くと、「期限の利益の喪失通知書」が届きます。

住宅ローンは高額な借り入れを毎月返済し続ける契約です。
支払いの滞りが契約違反と判断され、分割して払い続けられるといった期限の利益を失います。 

3:4カ月以上続くと保証会社が返済を行う

住宅ローンの滞納が4カ月以上続くと、保証会社が金融機関に住宅ローンの残債を支払います。
支払いが実行されることで、債権者が銀行から保証会社に移りました。
今後は保証会社が一括返済を求めてくるため、督促が厳しくなる可能性が高いです。

4:5カ月以上続く競売の申立てが行われる

債務を一括返済できる人はまずいません。保証会社は債務を回収するため、裁判所に不動産の競売を申立てます。
ただ保証会社によっては競売前に任意売却をすすめてくる会社もあるので相談をしましょう。競売にかけられるよりは任意売却をおすすめします。

5:6カ月以上続くと差し押さえが実行される

保証会社の申立てが認められると差し押さえの実行です。住宅ローン滞納から差し押さえまで、6カ月程度で進みます。
住宅ローンを滞納すると、時間の流れを早く感じることでしょう。6カ月と書きましたが、本人にはあっという間の出来事です。

住宅ローン滞納により差し押さえを受けたらどうなる?

不動産が差し押さえを受けても、すぐに退去を求められるわけではありません。
差し押さえを受けたあとの展開を解説します。

担保不動産競売開始決定通知書が届き競売が開始される

裁判所から担保不動産競売開始決定通知書が届くことで競売の開始を知ります。
競売が開始されると、執行官や不動産鑑定士が査定におとずれネットに公開される手順です。
差し押さえが近所の人に知られるリスクがあります。

知られるリスクは絶対というわけではりません。ただ鋭い人が近所にいると気づかれる可能性があります。

落札者の確定により強制退去を強いられる

担保不動産競売開始決定通知書を受け取ったあとも住み続けられます。
ただ落札され入金が実行されると、不動産の所有権がなくなり強制退去です。

裁判所より送られてきた「期間入札開始決定通知書」には、入札終了期間が記載されています。それまでには明け渡しておくべきです。

住宅ローン滞納により差し押さえを受ける前にできる対策

住宅ローンの滞納から差し押さえられるまでの期間はあっという間に過ぎます。
支払いの目途が立たない場合は、差し押さえられる前に行動を起こしましょう。

住宅ローンを組んでいる銀行に相談を行う

滞納を行うと怖い人たちに問い詰められると思っていませんか?住宅ローンを手掛ける金融機関に怖い人はいません。
逆に、金融機関が滞納に至った理由を知ることで、正常な状態に戻す提案をしてくれます。

悪い例は、滞納は自分に都合が悪いからと言って話し合いの席に付かない人です。
ここで対応を誤ると差し押さえの可能性が高まります。嫌なことを先延ばしにせず、早い段階で話し合いをしましょう。 

任意売却を行う

相談をした結果、住宅ローンの支払いが困難と判断できたときは任意売却を検討します。任意売却は一般の売却と大差がありません。
差し押さえにより競売になると強制です。融通が利かないため、手放すのならば任意売却をおすすめします。

競売と比較した場合のメリットは次のとおりです。

● 競売よりも高額に売却できる可能性が高く残債が少なくなる
● 債権者との交渉次第で引っ越し費用が捻出できる
● 投資家などに購入してもらい家賃を払うことで住み続けられる可能性もある
競売よりも任意売却で済ませる方がメリットは高いです。
ただし売却できないこともあるため注意をしましょう。手間もかかります。しかし何もせず競売を待つよりは、前向きな行動です。

自己破産を考える前に個人再生を利用する

住宅ローン滞納の理由が、消費者金融からの借金という人は個人再生を検討しましょう。
個人再生は、住宅ローンを残したまま他の借金を大幅に減額する手続きです。

個人再生の利用条件は次のとおりです。

● 将来的に収入が見込める
● 借金の総額が5,000万円以下
● 半数の債権者から反対を受けていない

上記の条件をクリアした上で、裁判所に申し立てを行います。

交渉により定められた債務を3年〜5年で返済することで、残りの債務が免除される手続きです。
給料など、定期的な収入が見込める人は個人再生を弁護士に相談しましょう。

住宅ローンの滞納で差し押さえらえる前に相談を行う

住宅ローンを滞納される人が増えています。大切なのは、滞納したあとの行動ではないでしょうか。差し押さえられるまで放置する方が問題です。

差し押さえられる前ならば対応策があります。任意売却は、差し押さられた後でもできますが解除が面倒です。
解除ができず競売になれば、強制退去の結果しかありません。住宅ローンで滞納をした場合は、お困りの方は株式会社Craneまでご相談ください。
ページの先頭へ