2022年07月29日

自宅を売却しても住み続けられる方法とは?リースバックについて解説

自宅を売却しても住み続けられる方法があることを知っていますか?住宅ローンの支払いで困っている人は、今の家に何とか住み続けながら支払いを軽くしたいと考えることでしょう。方法を探しているとたどり着くのがリースバックです。

ただ内容を見ると都合の良いことばかりで不安が生じます。リースバックについて詳しく知るべきではないでしょうか。そこで今回の記事では、次の内容について解説をします。

     自宅を売却した後でも住み続けられるリースバックの仕組み

     リースバックの利用条件

     リースバックのメリットとデメリット

住宅ローンの支払いに悩みリースバックの利用を検討されている人は参考にしてください。

自宅を売却しても住み続けられるリースバックとは?

リースバックは、住宅ローンの支払いが難しくなってきた人の裏ワザと呼ぶ人もいます。
ただ、仕組みを理解せず利用するのは危険です。

まずは仕組みと利用条件を確認しておきましょう。

リースバックの仕組み

リースバックとは所有している不動産を売却したあと、買主と賃貸契約を結ぶことでそのまま住み続けられる仕組みのことです。
リースバックの仕組みを詳しく解説します。

1. リースバックを提供している会社(主に不動産会社)を探す
2. 提供している会社に自宅を売却する
3. 現金を一括で受取る(住宅ローンの残債がある場合は完済を行う)
4. 住み続けるために買主と賃貸契約を結ぶ
5. 毎月家賃を支払う

住宅ローンの支払いがなくなる代わりに、家賃の支払いが発生します。
「住宅ローンの毎月の支払い<家賃」となれば、毎月の負担が軽くなるといった仕組みです。残債を完済したあと現金が残れば助かります。

リースバックの利用条件

リースバックの主な利用条件は次のとおりです。

     売却する際、抵当権が抹消できる物件(住宅ローンの残債が売却価格を上回る物件は難しい)

     賃貸借契約が結べる人

     不動産を所有している名義人すべての同意を得ている

上記の条件をクリアしていれば、売却する自宅は「戸建て」と「マンション」のどちらでも利用ができます。

ただし抵当権が抹消できない不動産の場合は利用が難しいです。
いつ競売にかけられるかわかりません。「住宅ローンの残債」に「家賃」がプラスされます。
リースバックを提供する会社が認めれば利用ができますが、理解を示す会社はないに等しいです。
またリースバックは賃貸借契約を行います。最近の賃貸は保証会社を利用することから、審査が通る人でなければ利用ができません。

リースバックのメリット

メリット1:住み続けながら住宅ローンを完済できる

次にリースバックのメリットを解説します。

売却をしても、今の住まいに居られるのはメリットです。

将来の収入に不安を抱える人が増えました。経済の不安定などから、思っていた将来設計からだんだんと外れる人もいます。
「このままズルズル行くと、住宅ローンの支払いに影響がでるのでは?」と考えることはありませんか。

リースバックは住宅ローンの縛りから解放をしてくれる方法です。住宅ローンの滞納が続くと、あっという間に立ち退きまで進みます。

リースバックは先行きに不安を抱き始めた人の助け舟です。住宅ローンを完済しておくことで、先行きの不安に備えられます。

メリット2:支払いが家賃だけになる

自宅を所有している人は、いろいろな支払いに備えなければいけません。
リースバックを利用すると毎月の支払いは家賃だけとなります。

     住宅ローン

     固定資産税や都市計画税

     自宅の修繕費

     自宅のメンテナンス費用

売却すると、上記の支払いがなくなります。毎月の負担が軽減されるのはメリットです。

ただし、賃貸借契約内容には注意をしましょう。通常の賃貸借契約にはあまり見られないのですが、リースバックは修繕費を借主負担にするといった特約を設ける場合があります。特約が付くと負担が増えるため、契約前の確認が必要です。 

メリット3:買い戻すこともできる

「支払いがきついのは今だけ、将来の目途は立っている」と思われている人には、買戻しがおすすめです。
リースバックを利用する際に、あらかじめ買戻しの取り決めを交わしておきましょう。買主から購入することで、再び所有権を取得できます。

リースバックのデメリット

最後にデメリットも確認をしておきましょう。

デメリット1:自宅を売却するので財産がなくなる

当然のことですが、自宅を売却するので財産はなくなります。
住み続けられる場所は確保できますが、財産がなくなるのは残念です。

デメリット2:賃貸契約条件が変更されることもある

リースバックを利用すると、オーナーから借りる立場となります。
リースバックの契約期間は一般的に3年~10年です。契約の更新時に内容の変更を受ける可能性も否定できません。
またオーナーの状況が変わることで立ち退き依頼を告げられる可能性もあります。

リースバックは再契約が保証されていないケースがほとんどです。家賃の値上げなど、賃貸条件の変更には注意をしましょう。

デメリット3:自宅の売却金額が相場よりも安くなるケースが多い

リースバックで売却する場合の売却金額は、相場よりも6割~9割程度安くなります。
買主側から見ると、リースバックで取得する不動産は投資用物件です。利益を得られなければ取得する意味がありません。

リースバック期間が終了したあとの市場を鑑みて査定を行います。利回りを重視することから、相場よりも安くなるのが一般的です。

まとめ:毎月の資金繰りが厳しい人にはおすすめできない

リースバックを利用すれば、自宅を売却した後も今の家に住み続けることができます。
先行きの不安を抱いた人におすすめです。ただし、すでに毎月の資金繰りが厳しくなっている人にはおすすめできません。

     すでに消費者金融から多額の借入れがある

     住宅ローンの滞納をしている

     税金の滞納がある

上記に該当する人は、リースバックではなく「任意売却」や「個人再生」がおすすめです。すでに毎月の資金繰りが難しい方は、株式会社Craneまでご相談ください。

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