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2022年10月20日

住宅ローン滞納による強制執行とは?具体的な流れを解説

9月22日の金融政策決定会合後に、日銀の黒田総裁が記者会見を行いました。改めて「当面、金利を引き上げるという様なことはない」と強調されました。

住宅ローンを返済している方の中には、安堵された方々もいるかと存じます。一方では、住宅ローンを滞納してお困りの方もいらっしゃると思います。

 

この記事は、その様な方へ、下記の情報をお伝えします。

・住宅ローンの返済を滞納してしまった場合の流れ

・住宅ローンの滞納における強制執行とは何か?

 

上記の2点について解説いたします。今、お困りのあなたに、少しでも心の支えになればと思います。

住宅ローンの返済を滞納してしまった場合の流れ

先ずは、住宅ローンを滞納してしまった期間ごとに区切って流れを説明します。

金融機関のマニュアルによって異なりますが、一般的には下記の区分で対応が異なります。

     滞納1~2ヶ月分

     滞納3~4ヶ月分

     滞納5~6ヶ月分

 

それぞれの段階でどの様な連絡がくるのか、順を追って説明します。

滞納分が月単位で累計されます

前提として住宅ローンの滞納は支払った月日に関係なく、滞納分が累積される計算です。

一定の期間において、滞納分を累積してカウントします。その滞納分の累計に応じて対応が異なります。

いきなり強制執行にはなりません

どの様なケースにおいても、住宅ローンを滞納した直後に、いきなり強制執行になることはありません。その点はご安心ください。

具体的には概ね6~8ヶ月ほど経過してしまうと、不動産を差し押さえられてしまいます。

その6~8ヶ月経過するまでに、金融機関や保証会社は、どの様な行動を取るのかを解説します。

1~2ヶ月分滞納した場合

住宅ローンの支払いが遅れると、金融機関から電話やハガキで連絡が来ます。

この場合、「〇月分の引き落としが確認できておりませんが、何かございましたか?」など、シンプルに問われます。

 

ここで重要な事は下記の2点です。

  1. 正直に答える
  2. 電話に出る。あるいは折り返す

 

特に注意したい点は、つい「直ぐにお支払いします」と言ってしまいがちです。

しかし、無理をすると却って心証を悪くするため注意が必要です。

 

金融機関では、これらの情報を全て記録しています。金融機関からの電話には必ず出ることで、心証が悪くなる言動は避けましょう。

3~4ヶ月分滞納した場合

次のフェーズでは、督促状が届きます。

理由の一つに、記載する内容が、ハガキには納まらないからです。住宅ローンの滞納分には、延滞損害金が発生します。それらを一つの書面にする必要がある為です。

このフェーズまで到達してしまうと、不動産の「所有者であり続ける」ことが、難しくなります。また、大半の方がこのフェーズで売却を検討するそうです。

5~6ヶ月分滞納した場合

最終フェーズです。配達記録付きの郵便で催告書が届きます。

これは金融機関に取っては「保証会社へ移行させる為の準備」で、受け取り手にとっては、「金融機関からの最終通告」です。催告書が届くという事は、『期限の利益の喪失』を意味します。解りやすく言うと、分割払いができなくなるという事です。

35年のローンを組んだ場合、借入額を420ヶ月に渡り、420回で支払う期限を与えられた事になります。

代位弁済

銀行から催告書が届いた段階で、保証会社か債権回収会社が銀行へ一括返済を行います。

これを代位弁済と言い、債権者が銀行から保証会社、もしくは、債権回収会社へ移行します。

これ以降の話し合いは銀行ではなく、新たな債権者と行います。

代位弁済の三つの選択

代位弁済が行われた後、債務者は債権者へ三つの方法から返済を行います。
 
1: 
一括返済:文字通り、一括で返済します。ですが、この方法を選択できる人は、ほぼいません。
 
2: 
任意売却:一般の売却とほぼかわりません。競売よりも高額で売却できる為、
    残債が減りやすくなります。まれに  残債よりも高額で売れることもあります。
 
競売:市場価格よりも安価に落札される可能性が高く、近隣住民にも知られてしまいます。

住宅ローンの滞納後に待ち受ける強制執行とは何か?

ここからは、強制執行とは何か?を詳しく解説したいと思います。

強制執行とは何か?デメリット(債務者目線)はあるか?強制執行は、ただの「おどし」なのかどうかを、詳しく解説します。

強制執行を詳しく解説します

強制執行とは、住宅ローンが返済できない債務者の財産を、国家権力である、裁判所の力を借りて、差し押さえる事です。

債権者が手続きすると、行うことができますが、競売で落札された場合を前提としております。

前途の催告書が債務者へ届くと、保証会社が、住宅ローンの残債を金融機関へ一括で代位弁済を行い、債権が金融機関から保証会社へ移行します。

 

その後、一括返済あるいは任意売却に応じなかった場合、不動産が競売にかけられます。

競売にかけられた不動産は、一番高い金額で落札した人に、所有権が移行します。

その地点で、滞納した債務者は、権利を失う為、退去が必要です。しかし、この退去に応じなかった場合に、強制執行の手続きがなされる事が多いのです。

強制執行のデメリット

強制執行はデメリットしかなく、メリットは全くありません。

それは競売と同じく、精神的・金銭的ダメージが大きいからです。

特に金銭面でお話すると、競売の落札価格は相場の70%前後と決まっており、残債の全額返済が難しい為です。

競売からの強制執行となった場合、最終的にこの金銭面の負担が、債務者に大きくのしかかります。

強制執行は、おどしではない?

強制執行は、おどしの道具ではありません。

退去を命じられても、なお出て行かない場合、落札者が裁判所に申し立て、裁判所のお墨付きを得ると本当に執行されます。

裁判所から執行人が来て、運送業者を手配した上で、家財を全て持ちだされてしまいます。それらの家財は、一定期間、保管された後、元債権者が引き取りにこなかった場合は、処分されても良いとされています。

 

まとめ

いかがでしたでしょうか?この記事では以下を解説しました。

     住宅ローンを滞納してしまった場合の流れ

     滞納期間1~2ヶ月分、3~4ヶ月分、5~6ヶ月分の区分で金融機関の対応の違い

     強制執行

 

強制執行に至る前に、競売にならない様に対処する事が望ましいと言えます。

 

まずは、滞納する可能性が生じた段階で、金融機関への確認や専門家への相談がおすすめです。

住宅ローンの返済に困っているという方は、株式会社Craneまでご相談ください。

 

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